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Caro affitti: meno tasse o più certezza del diritto per metter d’accordo inquilini e proprietari?

L’opinione generale non è unanime e il giudizio sulle rendite da patrimonio immobiliare è mutevole
C’è una tendenza di opinione radicata nell’opinione pubblica e in una parte della nostra attuale classe dirigente secondo la quale abbassando le tasse per i proprietari immobiliari sul canone di locazione si agevolerebbero gli inquilini. Secondo tale impostazione il livello di tassazione sull’affitto inciderebbe sulle scelte del proprietario immobiliare in modo da incentivarlo ad abbassare la richiesta di locazione o ad allargare la sua offerta, mettendo a rendita altre unità immobiliari di cui dispone prima sfitte. 
Questa proposta è in contrapposizione se non in cortocircuito con il concetto di equità fiscale di altre tendenze di opinione prevalenti, secondo le quali il reddito da locazione non debba essere considerato alla stregua di un reddito da lavoro, quanto piuttosto di un reddito passivo, non guadagnato , sostanzialmente una rendita. Il regime fiscale deve quindi considerare, secondo questa opinione,  la differente natura del reddito percepito e imporre quindi un trattamento adeguato ossia più elevato. 
Succede invece che il tax rate del reddito percepito da un quadro aziendale (per ipotesi di 4000 euro al mese), considerando l’Irap, è molto più alto rispetto a quello pagato dal proprietario di immobili che ottiene un introito di pari ammontare, a seguito però di una rendita immobiliare e non di uno sforzo lavorativo. Il differente trattamento fiscale di redditi di ammontare equivalente premia quindi la rendita rispetto al reddito da lavoro.  
 
Non sono le tasse che smuovono l’iniziativa decisionale 
Allo stesso tempo occorre considerare il fatto che la spinta alla messa a rendita delle proprietà immobiliari, solo in parte è influenzata dal livello di tassazione. Ben più peso ha la propensione o l’avversione al rischio del proprietario, il quale è esposto all’eventualità di un inquilino inadempiente e spesso incurante della manutenzione dell’immobile. A gravare sulla propensione all’affitto vi è anche il fatto che la via giudiziaria italiana, con le dovute eccezioni locali, è generalmente lenta e tortuosa, molto onerosa in termini di spese legali (che probabilmente alla fine del percorso saranno compensate), mentre il rimborso dei canoni di affitto non versati è un’eccezione molto rara. Un proprietario di un immobile di fronte ad una simile eventualità spesso preferisce rinunciare alla rendita immobiliare e pagare ugualmente le tasse sull’appartamento, piuttosto che affrontare un simile supplizio, con buona pace della teoria economica secondo la quale le imposte dovrebbero rappresentare un robusto incentivo alla messa a rendita di proprietà inutilizzate.  
Per coloro i quali superano tali resistenze, ossia sentono di essere in grado di correre il rischio di un inquilino inadempiente o incurante, gli affitti alti rappresentano un premio al rischio che hanno deciso di correre, e la loro decisione poco o nulla ha a che vedere con il carico tributario. Il vero motore della concessione di appartamenti in locazione è la certezza per la proprietà di incassare puntualmente un reddito e non la chimera di un miserevole sgravio fiscale. 
 
Alcune proposte per sdrammatizzare il rapporto proprietario inquilino
Il livello di affitto stabilito dal gioco del mercato considera anche il pagamento del rischio connesso alla drammatizzazione del rapporto inquilino/proprietario. Al contrario, se si partisse proprio dalla sdrammatizzazione del rapporto locatizio anziché dallo sgravio del regime fiscale sul canone si otterrebbero risultati certamente migliori. 
In questa direzione molto possono fare un miglioramento e una riorganizzazione delle norme di diritto nei confronti del proprietario locatore. Allo stato attuale il locatore, a fronte di un mancato pagamento del canone è tenuto comunque a versare le imposte sui canoni figurativi salvo poi detrarle dai redditi futuri. Potrebbe però verificarsi anche la situazione che negli anni successivi non  percepisca alcun reddito e che gli oneri deducibili creatisi negli anni precedenti vadano perduti.
Entrando a piè pari nel difficile ambito delle proposte, per sdrammatizzare il rapporto proprietario inquilino possiamo considerare la possibilità di non pagare le tasse anche sui canoni non riscossi salvo l’obbligo d’intentare preventivamente causa di sfratto in un arco di tempo ragionevole (ad esempio entro sei mesi dal mancato pagamento). La notizia di una mancata riscossione di canoni potrebbe giungere all’agenzia delle entrate mediante una dichiarazione del proprietario in un campo apposito della dichiarazione dei redditi, salvo una conferma dell’inquilino. Ci si troverebbe così di fronte alla situazione in cui si potranno investire i soldi risparmiati sulle tasse nella causa di sfratto. 
Una simile opportunità però richiede anche la capacità da parte dell’amministrazione pubblica di verificare effettivamente la veridicità della dichiarazione. Occorre semplicemente che un funzionario vada sul posto a constatare la situazione di inadempienza contrattuale. Ma poiché il territorio è estremamente vasto e la verifica caso per caso rappresenterebbe un onere insostenibile per l’amministrazione centrale, occorre che tale impegno venga assunto dalle amministrazioni locali, le quali già sono a conoscenza della realtà territoriale in cui agiscono.